農地転用

土地活用~農地に関する手続きサポート~

  • 高齢になったので、農地を子供に託したい。近所の農家に譲りたい。
  • 使っていない農地に太陽光パネルを設置したい。駐車場として活用したい。
  • 農地に子供の新居を建ててあげたい。住宅地として売りたい。

農地に関する様々な悩み、ぜひお聞かせください。

まずは農地とは?

「農地」とは耕作の目的に供される土地です。この場合の「耕作」とは、土地に労費を加え肥培管理を行って作物を栽培することをいいます。
「耕作の目的に供される土地」には、現に耕作されている土地のほか、客観的に見てその現状が耕作目的に供されるものと認められる土地(休耕地、不耕作地等)も含まれます。

簡単に言い換えると「農地」とは、実際に肥料や草刈りなどの管理を行って作物を栽培している土地と、現状では耕作をしていないけれども、いつでも耕作ができる土地、ということになります。

つまり「農地」とは、登記簿の地目で判断するわけではなくて、現在の状況で判断しますので、地目が「農地」になっていないので、農地法の許可が必要無いとは判断できません。

農地を農地のまま譲渡・または売買する(農地法第3条許可)

耕作目的で農地や採草放牧地を売ったり、買ったり、貸したり、借りたりする場合は、農地法第3条第1項に基づく農業委員会の許可が必要です。
この許可を受けないでした所有権移転や賃借権の設定等の行為は、その効力を生じないこととされています。

売却のルール

農地法第3条によって、農業従事者や農家の人のみ農地を買うことができます。
所有権移転には、農地法により次のように定められた条件を満たしている農家や農業従事者に限ります。

  • 取得後50a以上の農地を保有することになる
    ※ただし、地域の実情に応じて農業委員会が面積を定めている場合はその面積
  • 所有した農地の全てにおいて耕作を行うこと
  • 常に農業に従事していること
  • 農業をするために必要な人材と機械を所有していること

したがって、新たに農業を始めたいという人には、農業で使う土地といっても売ることはできません。
今現在、耕作をおこなっている農家に売却先が限られます。

自分の農地を転用する(農地法第4条許可)

農地を住宅・工場・店舗・道路など、農地以外のものにすることを農地転用といいます。
また、農地の形質に変更を加えない場合でも、駐車場や資材置場など農地を耕作の目的に供さない状態にする場合も農地転用に該当します。
所有している農地を自ら農地以外のものにする場合は、農地法第4条に基づく許可が必要になります。
市街化区域内の農地を転用する場合は、農業委員会にあらかじめ届出を行えば許可は不要です。

ただし、全ての農地の転用が許可されているわけではありません。
農地転用許可制度では、優良農地を確保するため、農地の優良性や周辺の土地利用状況等により農地を区分し、転用を農業上の利用に支障が少ない農地に誘導するとともに、具体的な転用目的を有しない投機目的、資産保有目的での農地の取得は認めないこととされています。

許可基準(立地)

農用地区域内農地原則不許可(※農振除外の申請手続きが必要)
甲種農地原則不許可(例外あり)
第1種農地原則不許可(例外あり)
第2種農地農地以外や第3種農地で代替性がない場合に許可
第3種農地原則許可

※"農用地区域"の農地を転用する場合、農地転用許可を受ける前に農用地区域からの除外(農振除外)が必要です。
  農用地区域以外に代替すべき土地がないこと、除外により土地の農業上の効率かつ総合的な利用に支障がないこと、
  農用地区域内の土地改良施設の有する機能に支障がないこと、などが条件となります。

農地を転用して売買・賃貸する(農地法第5条許可)

農地等を買ったり借りたりして農地転用する場合は、農地法第5条に基づく許可が必要になります。
なお、市街化区域内の農地を転用する場合は、農業委員会にあらかじめ届出を行えば許可は不要です。

こちらも、全ての農地の転用が許可されているわけではありません。
詳しくは、「・許可条件(立地)」をご覧ください。

農地に関する手続きサポート料金表(税込)

手続の種類 手続の内容 サポート料金(税込)
農地法3条許可 市街化調整区域内の農地を
農地のまま権利移動(売買・賃貸借等)する
55,000円~
(50,000円 税抜)
農地法4条許可 市街化調整区域内の自分の農地を
農地以外の用途にする(転用)
110,000円~
(100,000円 税抜)
農地法4条届出 市街化区域内の自分の農地を
農地以外の用途にする(転用)
77,000円~
(70,000円 税抜)
農地法5条許可 市街化調整区域内の農地を
農地以外の用途にする(転用)目的で
権利移動(売買・賃貸借等)する
110,000円~
(100,000円 税抜)
農地法5条届出 市街化区域内の農地を
農地以外の用途にする(転用)目的で
権利移動(売買・賃貸借等)する
77,000円~
(70,000円 税抜)

※1 上記手続きに付随する届け出が必要になる場合、別途費用がかかります。
※2 別途交通費・取得書類などの実費がかかります。
※3 上記料金は手続きの煩雑さ、権利関係の複雑さ等によって変動しますので、あくまでも目安としてお考えください。

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